Co czeka branżę budowlaną w 2012 roku?2011-12-08

Kondycja polskiej gospodarki, w tym sektora budowlanego, prezentuje się całkiem nieźle na tle wskaźników i nastrojów w innych krajach europejskich. Nie ulega jednak wątpliwości, że kumulację efektu Euro 2012 w przyszłym roku będziemy już mieli za sobą. Powstaje w związku z tym pytanie, który ze scenariuszy dalszego rozwoju sektora: optymistyczny, umiarkowany czy pesymistyczny wydaje się najbardziej realny. O opinię poprosiliśmy trzech ekspertów, doświadczonych analityków rynku budowlanego.

Bartłomiej Sosna, główny analityk rynku budowlanego, PMR Publications

Najbliższy rok przyniesie polskiej branży budowlanej wiele wyzwań, na co wpływ będą miały: utrzymująca się niepewność na rynkach finansowych, dobiegająca końca faza realizacji większości inwestycji na Euro 2012, konieczność przeprowadzenia cięć inwestycyjnych w sektorze publicznym, a także brak wyraźnego ożywienia w inwestycjach sektora prywatnego.

W związku z obniżeniem się nastrojów w gospodarce europejskiej prognozy makroekonomiczne dla Polski na 2012 r. uległy pewnemu pogorszeniu i zakładają wzrost gospodarczy na poziomie ok. 3,1% wobec blisko 4% w roku 2011. Jednak podobnie jak w 2009 r. osłabienie się złotówki może być dla polskiej gospodarki szansą na spokojniejsze przejście przez kolejną fazę kryzysu. Słabsza waluta oznacza bowiem wyższe zyski polskich eksporterów, a także wzrost wartości dotacji unijnych.

Po kilkunastoprocentowym wzroście w 2011 r., na 2012 r. przewidywany jest dalszy, choć dużo skromniejszy (ok. 3%) wzrost produkcji i sprzedaży cementu. Podobnie przedstawiają się prognozy produkcji budowlanej – wzrost w przyszłym roku wyniesie ok. 5% wobec ponad 15% w 2011 r. Kluczowy dla branży budowlanej sektor inżynieryjny w 2012 r. będzie rósł poniekąd „z rozpędu” dzięki zakontraktowanym wcześniej dużym projektom infrastrukturalnym, których ostateczna realizacja rozciągnie się na cały 2012 r., a w wielu przypadkach nawet na 2013 r.

Jednak pogarszająca się koniunktura w branży budowlanej i oczekiwana mniejsza liczba zleceń ze strony sektora publicznego zmuszają firmy budowlane do dalszego konkurowania ceną w postępowaniach przetargowych. Według ich przedstawicieli praktyka taka może się utrzymać nawet do końca bieżącej perspektywy unijnej. W obliczu mniejszej liczby przetargów rywalizacja cenowa o nowe zlecenia będzie zatem bardzo ostra.

Adrian Furgalski, dyrektor w Zespole Doradców Gospodarczych TOR, dyrektor programowy Railway Business Forum

Plan drogowy jest na ukończeniu. Przed nami otwieranie kolejnych odcinków dróg i rozliczanie inwestycji z UE. W tym roku ogłoszono przetargi tylko na 300 km dróg. Zakładany jest także spadek wydatków na inwestycje drogowe z 33 mld zł w tym roku do 28 mld zł w roku przyszłym. Najgorszy dla branży drogowej będzie jednak rok 2013 i wydatki w wysokości 13 mld zł oraz średnio po 10–13 mld zł w nowej perspektywie finansowej.

Konieczny jest zatem powrót do częściowego finansowania inwestycji drogowych z budżetu państwa poprzez zwiększenie paliwowego podatku akcyzowego przekazywanego na rozwój infrastruktury lądowej. Niezbędny okaże się także wzrost nakładów na utrzymanie i remonty dróg krajowych, na co, niestety, nie zanosi się w roku przyszłym.

Na kolei do rozstrzygnięcia pozostaną duże przetargi na modernizację linii Warszawa – Radom oraz linii E75 Tłuszcz – Sadowne. Będzie trwał swoisty wyścig z czasem, aby wyrobić się z tymi pracami w terminach uzgodnionych z UE na rozliczenia, czyli do końca 2015 r. W związku z wnioskiem rządu do KE o przesunięcie 1,2 mld euro z inwestycji kolejowych na drogowe i raczej pewną już odmowną odpowiedzią KE w tej sprawie, należy się liczyć z rozpoczęciem w latach 2012–2014 projektów rewitalizacji (nie: modernizacji) linii na łączną kwotę ok. 2,5 mld zł.

Szymon Jungiewicz, dyrektor Działu Badań i Analiz, Emmerson SA

Formułując prognozy dla rynku budownictwa mieszkaniowego, należy mieć w pamięci jego relatywnie dużą bezwładność. Obecny obraz rynku nie jest tylko bezpośrednią wypadkową bieżących wydarzeń makroekonomicznych, lecz w większym stopniu stanowi efekt decyzji i zachowań jego uczestników w okresie minionego roku lub dwóch lat.

Po dostrzegalnym spowolnieniu, które miało miejsce w 2009 r. i na początku 2010 r., sygnały płynące z rynku budownictwa mieszkaniowego w I połowie 2011 r. świadczyły o powrocie umiarkowanego optymizmu i wskazywały na zwiększoną liczbę inwestycji deweloperskich w budownictwie wielorodzinnym. O ile w 2009 r. niemal wszyscy inwestorzy wstrzymywali inwestycje, o tyle w 2010 i I połowie 2011 r. wielu z nich rozpoczynało nowe projekty, aby w okresie poprawiającej się koniunktury rynkowej mieć w ofercie mieszkania.

W konsekwencji już obecnie obserwujemy rekordowo wysoką podaż na rynku pierwotnym. Według naszych danych, na pięciu największych lokalnych rynkach deweloperskich oferowanych było na koniec III kw. 2011 r. niemal 1050 wielorodzinnych inwestycji mieszkaniowych, w których nabyć można było łącznie 44,2 tys. mieszkań (więcej niż w szczycie hossy na rynku mieszkaniowym na przełomie 2007 i 2008 r.). Szczególnie największe firmy deweloperskie prowadzą aktywną politykę inwestycyjną w zakresie rozpoczynania nowych projektów, jak i gromadzenia środków finansowych na realizację kolejnych.

W oparciu o dane za minione miesiące 2011 r. rynek budownictwa mieszkaniowego w tym roku powinien wzrosnąć o ok. 14%. Warto się jednak zastanowić, jak sytuacja wygląda obecnie, szczególnie w świetle ostatnich wydarzeń ekonomicznych i niepokojących sygnałów płynących ze strefy Euro. Naszym zdaniem, w przyszłym roku budownictwo mieszkaniowe może liczyć co najwyżej na ok. 2-procentowy wzrost rynku. Obserwując pogarszającą się koniunkturę rynkową, przewidujemy, że kolejne lata przyniosą już mniej optymistyczne dane – na ten stan rzeczy wpływ będą miały obecnie obserwowane czynniki przemawiające za ograniczeniem skali działalności na rynku mieszkaniowym:

• niepewna sytuacja na rynkach międzynarodowych przekładająca się na wzrastającą niepewność inwestycyjną, co kształtuje nastrój wyczekiwania i wstrzymywania się z podejmowaniem decyzji o zakupie mieszkań i zaciąganiu kredytów hipotecznych;
• spodziewane zaostrzenie polityki kredytowej banków udzielających kredyty hipoteczne;
• utrzymujące się na wysokim poziomie stopy procentowe, oznaczające wysokie koszty obsługi kredytów hipotecznych i zmniejszające skłonność do ich zaciągania;
• rekordowo wysoka podaż niesprzedanych mieszkań w ofercie deweloperów na największych rynkach lokalnych (wyższa niż w szczycie hossy na rynku mieszkaniowym na przełomie 2007 i 2008 r.). Sądzimy, że deweloperzy zastosują ponownie taktykę utrzymywania relatywnie wysokich cen mieszkań i będą się wstrzymywali z realizacją kolejnych dużych projektów;
• wygaszenie programu „Rodzina na swoim”, który do tej pory stymulował zachowania inwestorów.